房地产行业观察：政策加码稳楼市建设“好房子”促转型

　　各地因城施策调减限制性措施，如北京★、上海放宽郊区限购，广州试点★“以旧换新★”。政策效果初步显现，30个大中城市2月新房成交面积同比增长30.9%★，一线%★。

　　2025年3月第一周，房地产市场呈现“环比降温、同比回暖”的分化特征★。新房市场方面，37城成交面积环比下降30.5%★，但同比上升11★.4%；二手房市场16城成交面积环比下降3.8%，同比大幅增长46.4%。政策层面，政府工作报告首次提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并强调通过调减限制性措施、城中村改造、存量商品房收储及★“好房子★”建设等举措，推动行业转型升级。

　　政府工作报告提出“严控增量、优化存量★”，库存高位城市将缩减土地供应，2025年百城土地成交建筑面积同比降9.8%。同时，公募REITs扩募至消费基础设施及租赁住房领域，截至2024年底，8只REITs上市规模达224.22亿元，为房企存量资产变现提供新路径。

　　截至3月9日，房地产融资协调机制已审批贷款超6万亿元★，覆盖1500万套住房建设交付。信用债市场亦现积极信号，绿城中国时隔三年重启美元债发行，房企融资渠道进一步拓宽。同时，保交楼攻坚战持续推进，2024年累计交付338万套★，为市场注入信心。

　　2025年政府工作报告将★“稳住楼市股市”列为经济工作重点★，首次提出“盘活存量用地和商办用房”★“推进收购存量商品房★”等方向。住建部部长倪虹明确表示，将通过巩固降息、增贷、减税等政策效应，加力实施城中村改造（2024年新增100万套基础上继续扩大规模），以及改革商品房开发制度等措施★，稳定市场预期★。此外，地方政府专项债安排4.4万亿元★，重点支持土地收储及存量商品房收购★。

　　政府工作报告首次明确“好房子”建设标准，要求住宅层高不低于3米★，推动住房向安全、舒适、绿色★、智慧方向升级★。房企积极响应，如绿城中国推出七大产品系，整合装配式建筑与智能化技术；部分企业通过城市更新项目探索功能转型，北京丰台西南郊冷库地块改造后溢价成交★。此外，存量商品房收储提速，多地专项债资金投向土地和房产盘活，河南★、安徽等省明确将存量房转化为保障性住房。

　　当前改善性需求占比超54%，推动房企产品竞争转向品质赛道。中指研究院数据显示，2023年下半年以来，核心城市高品质项目支撑新房价格企稳。政策层面★，城中村改造货币化安置预计释放2亿平方米商品房需求，叠加“四个取消★、四个降低”政策（如降低房贷利率★、交易税费），进一步激活置换需求。