房地产行业观察：政策加码巩固止跌回稳；供需调整优化市场结构

　　政府工作报告首次提出“推进收购存量商品房”，并赋予地方政府在收购主体★、定价及用途方面更大自主权★。结合专项债与保障性住房再贷款等工具，存量房收储的资金瓶颈逐步突破。例如，湖北★、郑州等地试点将存量房转为保障性住房或文旅项目，为盘活闲置资产提供新思路。

　　3月第1周★，37城新房成交面积同比上升11★.4%★，但受季节性因素影响环比下降30★.5%；16城二手房成交同比大幅增长46.4%。库存方面，13城新房去化周期同比缩短4.1个月至16.5个月，其中一线个月，显示核心城市需求韧性较强★。土地市场表现分化，百城土地成交建筑面积同比骤降90.9%★，但楼面价同比上涨149.1%★，反映房企聚焦优质地块。

　　3月5日发布的政府工作报告明确提出★“因城施策调减限制性措施”，进一步赋予地方调控自主权。例如，一线城市已放宽郊区限购门槛，核心城市通过购房补贴、公积金优惠等措施刺激需求。住房和城乡建设部部长倪虹表示，将充分释放降息、增贷、减税等政策效应，巩固市场信心。截至3月9日，房地产融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房建设。

　　政府工作报告首次将“好房子”写入政策框架，明确安全★、舒适、绿色、智慧四大标准。住建部拟将住宅层高提至3米以上，并推动老房改造升级。房企加速产品迭代，如绿城中国推出七大产品系★，集成装配式建筑与智能化技术；部分企业通过模块化建造降低能耗，提升居住品质★。供给端从“量★”向“质”转变，契合居民消费升级需求。

　　2025年3月初★，房地产市场延续止跌回稳态势，新房与二手房成交同比持续回升，政策“组合拳”效应逐步显现★。政府工作报告首次将“持续用力推动房地产市场止跌回稳”列为年度重点任务，叠加城中村改造、存量房收储等政策细化★，行业供需两端协同发力，为市场注入长期健康发展动能★。

　　当前，房地产行业正处于“防风险、调结构★、稳需求★”三重逻辑交织的关键阶段。短期政策发力稳信心，中长期通过供需优化推动模式转型，市场止跌回稳态势有望进一步巩固。

　　2025年城中村改造规模将在2024年新增100万套基础上继续扩大。倪虹指出，改造将结合货币化安置与功能升级，既可消化存量商品房，又能拉动近2亿平方米住房需求及5000亿元建安投资★。多地已启动专项债支持土地收储，如广东、河南等省份明确将存量房收储列为年度重点，为供需平衡提供支撑。

　　随着债务重组方案密集落地★，行业信用风险逐步出清。绿城中国时隔三年重启美元债发行，龙湖集团等房企提前兑付债券优化负债结构。融资协调机制下，房企通过经营性物业贷、REITs等工具拓宽资金来源。截至2024年底★，8只房企REITs上市规模达224亿元，为存量资产盘活提供新路径★。